En el mercado actual conseguimos oportunidades que vale la pena tomar, como por ejemplo tener la casa de nuestros sueños al alcance. Ante estas posibilidades un préstamo de hipoteca es justo lo que se necesita.
Si deseas conocer qué es un préstamo de hipoteca, sus condiciones y tipos, funcionamiento y todo al respecto, no dejes de leer este artículo.
¿Qué es un préstamo de hipoteca?
Un préstamo de hipoteca o préstamo hipotecario es un contrato o derecho real de garantía (en el cual la garantía generalmente es un inmueble) entre dos partes, el prestamista: quien da el dinero y el prestatario: quien recibe el dinero.
La solicitud de un préstamo de hipoteca se lleva a cabo con la finalidad de concretar la compra o construcción de un inmueble.
El prestatario es y seguirá siendo dueño de dicho inmueble siempre y cuando cumpla con los compromisos adquiridos en dicho contrato, de lo contrario el prestamista está en el derecho de tomar posesión o rematar el inmueble para recuperar el dinero, esto último es conocido como ejecución hipotecaria.
Si bien el término hipoteca es una expresión compuesta de origen griego (hypo: debajo y teka: caja), la idea y regulación actual es heredada del derecho romano. En la antigua Roma existían dos formas principales de garantizar una deuda: la fiducia y la prenda.
La fiducia es un contrato de buena fe, en donde la propiedad de un bien se transfiere del deudor al acreedor a modo de garantía y este se compromete a restituir dicha propiedad, una vez cumplidas las condiciones o plazos pactados.
La prenda o pignus es la modalidad que más se parece a la regulación actual, consiste en que el deudor empeña un bien de forma contractual a su prestamista con la obligación de que este devuelva dicho bien una vez cumplidos los términos acordados.
Funcionamiento de una hipoteca
La hipoteca es la figura bancaria más usada a nivel mundial para la adquisición de un inmueble, de manera que es indispensable conocer más sobre su funcionamiento.
Por lo general se actúa como prestatario o deudor cediendo como garantía el inmueble que se desea adquirir a un prestamista (habitualmente, una entidad bancaria). El prestamista otorga el dinero solicitado para cumplir con la compra del inmueble. Una vez pagado el dinero al prestamista, se libera la hipoteca y se culmina el compromiso contractual adquirido entre ambas partes.
Si bien cada país tiene diferentes regulaciones y condiciones, a nivel general el funcionamiento de una hipoteca depende de 3 factores principales: capital, interés y tipo de amortización.
Capital
Es la cantidad de dinero que se solicita al banco o prestamista para adquirir el inmueble. Por lo general, el capital corresponde al 80% del costo total del inmueble cuando se trata de una vivienda principal o hasta un 70% del costo para una vivienda secundaria.
Existen casos en los cuales se otorga incluso el 100% del valor del inmueble como préstamo, esto depende de la tasación del inmueble. La tasación es un proceso realizado por un experto avalado para indicar el costo real y de mercado de una propiedad.
Si la tasación resulta mayor al precio del mercado actual del inmueble, el banco como prestamista puede considerar viable otorgar el 100% del valor como préstamo. En todo caso, el 20-30% restante debe pagarlo quien pida el préstamo como cuota inicial para la compra de un inmueble.
Usando de ejemplo valores promedios de acuerdo al estudio hecho en el siguiente artículo: Precio de viviendas en Lima en el 2023, para adquirir una vivienda de S/ 408,000 debemos tener ahorrado unos S/ 81,600 (20%) y el capital otorgado por el banco sería de S/ 326,400 (80%).
Interés
El interés es la cantidad de dinero y el beneficio económico que obtiene el banco (o prestamista) por otorgar el préstamo. De acuerdo al tipo de interés, las hipotecas se pueden dividir en 3 clases: hipoteca de interés fijo, hipoteca de interés variable e hipoteca de interés mixto, sobre cada una hablaremos más adelante.
Tipo o plazo de amortización
Es el periodo del que dispones para devolver el capital prestado más los intereses, es decir, los años que tardas en terminar de pagar la hipoteca. El plazo de amortización suele ir desde cinco años hasta 30.
Cuanto mayor sea el plazo de amortización de una hipoteca, menor será la cuota mensual, pero la cantidad de intereses pagados al final del préstamo será mayor y viceversa: a menor plazo, mayor cuota mensual, pero menos intereses finales.
Existen diferentes formas mediante las cuales los bancos calculan la amortización basados en cálculos matemáticos, entre ellas están: el sistema de cuota creciente, el sistema americano, el sistema alemán y el sistema francés, este último es el más usado.
De forma general, el “Método Francés” consiste en cuotas constantes a lo largo del préstamo (a excepción de las revisiones de tasa de interés en préstamos con tasa variable). Inicialmente el pago se usa para cubrir los intereses en mayor porcentaje que el capital, y a lo largo del tiempo se invierten dichos porcentajes pagando cada vez más capital.
Tipos de hipoteca
Como se dijo antes, según el tipo de interés las hipotecas se pueden clasificar de la siguiente manera:
Hipoteca de interés fijo
En este tipo de hipoteca la tasa de interés y por ende el monto de las cuotas mensuales se mantienen fijos durante la totalidad del contrato. Esta tasa es fijada al inicio y no se somete a ningún tipo de cambio, su principal ventaja es que no depende de los movimientos del mercado. Es recomendable para préstamos a largo plazo.
Hipoteca de interés variable
En este caso la tasa de interés y las cuotas a pagar varían a lo largo de la duración de la hipoteca. Se usan valores de referencia dados tanto por el movimiento del mercado como por las tasas de intereses internas de cada banco.
Tenemos entonces para este tipo de interés variable el concepto de TCEA: Tasa de Costo Efectivo Anual, la cual es el resumen de los intereses, gastos y comisiones que son usados para calcular la cuota de pago mensual.
A su vez la TCEA está compuesta de la Tasa Efectiva Anual "TEA", el seguro de desgravamen, cargos mensuales y un cargo cobrado por única vez, dependiendo de la entidad financiera. Las entidades cuentan con un rango de TEA mínimo y máximo, el otorgamiento de la misma se dará según la calificación que recibamos por parte de la entidad financiera.
Existen casos en los que la revisión de la tasa se hace cada tantos meses (3, 6, 9 o 12 meses) o por el contrario de mes a mes.
A la hora de solicitar un préstamo hipotecario de corta duración es recomendable optar por interés variable, ya que por lo general las cuotas del primer año son más económicas que al usar interés fijo.
Hipoteca de interés mixto
Es una combinación de los dos casos anteriores, los primeros años del préstamo se someten a una tasa de interés fija y los años posteriores tienen un interés variable. De alguna forma este tipo de hipoteca ofrece una parte de lo mejor de ambos tipos de intereses: menor riesgo de exposición al mercado e intereses mejor ajustados en la parte fija.
Ahora que conoces más sobre los tipos de interés en los préstamos hipotecarios, te invitamos a leer: La lista de bancos que tienen los créditos hipotecarios más baratos en el Perú. Además, puedes consultar más sobre tasas de interés y cuál es la mejor para ti en el artículo: ¿Cuál tasa de interés es la mejor para tu préstamo?
Requisitos para optar a un crédito hipotecario
Si bien cada banco o prestamista tiene sus exigencias a la hora de emitir un préstamo, de manera general los requisitos suelen ser los siguientes:
- Ser mayor de 18 años y menor a 72 años.
- Tener DNI de Perú o Carné de extranjería.
- Tener un ingreso mínimo de S/ 1,000 mensuales.
- Tener ingresos comprobables.
- Contar con un buen historial crediticio. No dejes de revisar nuestro artículo: ¿Cómo mejorar tu puntaje crediticio en 6 pasos?
- Tener un enganche o inicial para la casa. Como anteriormente mencionamos, este debe ser de entre un 20 y 30% el costo del inmueble.
Gastos de formalización de un préstamo de hipoteca
En caso de que vayas a financiar la compra de la vivienda mediante un préstamo hipotecario, estos son los gastos asociados a la hipoteca que debes considerar:
- Gastos de tasación: debe ser realizada por una asociación homologada. Estos gastos incluyen una parte fija y otra que varía dependiendo del tipo de inmueble y otros factores.
- Gastos de notaría: es obligatorio que toda hipoteca se formalice en documento público. Los aranceles notariales están fijados por ley. La cifra final varía según la cuantía de la operación, el número de folios de la escritura y la copia expedida.
- Gastos de registro: la hipoteca, igual que la vivienda, tiene que inscribirse en el Registro de la Propiedad, un trámite que supone el pago de unas tasas, estipuladas por ley y que varían en función de las características de la hipoteca.
- Gastos de gestoría: la entidad bancaria encargará a una gestoría que tramite la inscripción de la escritura ante el Registro de la Propiedad y la liquidación de los correspondientes impuestos.
- Comisión de apertura: se contabiliza entre los gastos de la hipoteca la comisión que cobra el banco al cliente por la concesión de la misma. Oscila entre el 0,5% y el 2% del capital prestado, aunque en algunos casos la entidad puede eliminar esta comisión.
Prestify: tu aliado justo, transparente y de confianza
Sea préstamos, inversiones o asesoría lo que buscas, Prestify es un aliado de total confianza para ti. Te ofrecemos, además, decenas de artículos en nuestro blog con tutoriales y guías, información financiera e incluso tips para mantener o mejorar tu salud financiera.
Tenemos asesoría totalmente personalizada para que obtengas un préstamo rápido, seguro y flexible, así que no esperes más y contáctanos. Es un placer para nosotros ofrecer la mejor atención, ajustada totalmente a tus necesidades.
Artículos relacionados